قانون تملک آپارتمان ها مصوب مجلس

کد مطلب : 98110102

مقدمه :

آیا تا به حال به خاطر دعوا خانوادگی همسایه فرزندتان تب خال زده است؟

آیا تجربه سر درد ناشی از جشن تولد بعد از نیمه شب همسایه بالایی را داشته اید؟

آیا تا به حال مشاهده کرده اید که همسایه محترمی بگوید از امکانات ساختمان استفاده میکند ولی شارژ را نمی دهد؟

امیدوارم که پاسخ شما به تمام این سوالها منفی باشد و صرفا از آنجایی که حتما قبول می کنید که احتمال وقوع آنها زیاد است ضرورت وجود آن و پایبندی تمامی سکنه را لازم می دانید.

اهیمت دوربین مدار بسته

برآورد قیمت ، ارتقاع ، تعمیر ، نصب دوربین مداربسته، دزدگیر ، اعلام حریق و هوشمند سازی ساختمان 09122170823

 
از دیرباز هر جا که تعداد انسانها از یک نفر فراتر رفته زندگی مصالحت آمیز تحت قواعد و محدودیت هایی بنا شده است. روستاها تشکیل شدند. با بزرگ شدن روستاها شهرها بوجود آمدند. تشکیل حکومت ها و با بزرگ شدن حکومتها، کشورها پدیدار شدند. از این جا بود که قانون بر کوچک ترین امور مردم سایه گستراند. از ابتدای تولد تا مرگ انسان. در ایران که یکی از قدیمی ترین تمدنهای جهان به شمار می رود، قوانین جای گاه ویژه خود را یافته است.  امروزه، با افزایش جمعیت و بالارفتن روز به روز قیمت زمین برای مردم ساکن در شهرها راهی جز آپارتمان نشینی نمانده. قدمت قانون آپارتمان ها در کشور ما به سال 1343 برمی گردد.

سال ها پیش از این که  آپارتمان نشینی در جامعه به رواج کنونی خود برسد، مرجعیت این قانون بر شهروندانی چون ما، کمتر مشخص بوده ولی امروز لزوم توجه به این قوانین و اطلاع از آن ها ضروری است. چنان که در فرهنگ ما نیز از دیرباز، سفارش هایی درباره حقوق همسایگان وجود داشته است. 

از این پس، با توجه به لزوم بحث بر روی حقوق همسایگان و قوانین آپارتمان نشینی، صفحه ای را در ماهنامه مسکن برای طرح این موضوع ها اختصاص داده ایم . سطوری که در ذیل می آید منشوری است که در یکی از آپارتمانهای شهر مان بنا به توافق سکنه اجرا می شود و شامل قسمتهای زیر می‌شود:

الف– قانون تملک آپارتمان ها مصوب مجلس

ب- آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب هیئت دولت

ج- آیین نامه نحوه اداره آپارتمان مصوب ساکنین آپارتمان

قبل از شروع در رابطه با اهمیت قسمت ج که ممکن است عجیب و تا حدودی فرا قانونی به نظر آید توضیحات مختصری ارائه می شود.

قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها  بسیار کلی و برای همه نقاط با همه فرهنگها نوشته شده است برای مثال در ماده22  آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصریح شده که در آپارتمانهایی که بیش از ده واحد دارند باید دربانی استخدام شود حال چند درصد از آپارتمانهایی که دوازده یا شانزده واحد دارند امکان استخدام دربان دارند؟

و یا تصریح شده است که مدیر و مسئولین اداره ساختمان حق الزحمه دریافت دارند حال چه درصدی آپارتمانها توانایی چنین پرداختی را دارند؟

  ودیگر مواردی که بسته به فرهنگ اجتماعی ساکنین با قسمتهای الف و ب فوق تناقض دارند بصورت مشخص بیان شده و تعیین مسیر می شود.

در نظر باشد که مجموعه چنین موادی را می توان به عنوان مجموعه مقررات آپارتمان معین در دفترخانه ثبت کرده و ملاک قانونی در دعاوی قرارداد.

بازدید نمایید : سایت املاک آی شهر
   
الف- قانون تملک آپارتمان ها

ماده 1: مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.

 ماده 2: قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. 

ماده 3: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت قهری خواهد بود.

 ماده 4: حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است

تبصره 1: مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.

تبصره 2: در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه می شود.

تبصره 3: چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. 

ماده 5: انواع شرکت های موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده 6: چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد. 

ماده 7: هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قایم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در ایت صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8: در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد. 

ماده 9: هر یک از مالکین می توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد. هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سر در یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

 
ماده 10: هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.

ماده 10 مکرر: در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارایه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند.

تبصره 1: در صورتی که عدم ارایه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارایه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تبصره 2: رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضا نامه صدور اجراییه گردد.

تبصره 3: نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد. این رای قطعی است.
در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.

تبصره 4: در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددا و مکررا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می باشد.

ماده 11: دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا بگذارد. دولت مامور اجرای این قانون است. 

ماده 12: دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال اجاره رهن صلح هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قایم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند. 

ماده 13: در صورتی که به تشخیص سه نفر از کار شناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالکان که قصد باز سازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام باز سازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان وزارت مسکن و شهر سازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

تبصره 1: مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند

تبصره 2: چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد. 

ماده 14: مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده می باشند. 

ماده 15: ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.

قانون تملک آپارتمان ها مصوب مجلس